¿Qué es un edificio co-op en New York?

¿Qué es un edificio co-op en New York?

Los edificios co-op son corporaciones de viviendas cooperativas que poseen un edificio entero. Al comprar un co-op, usted compra acciones en una corporación proporcionalmente al tamaño del apartamento y se convierte en socio de la corporación junto con sus vecinos. Más que tener una propiedad declarada, usted tiene un ‘contrato de arrendamiento registrado’. Los edificios condominios son propiedad inmobiliaria regular, donde un dueño tiene una propiedad con una participación proporcional de la zona común.




¿Puede un inversor extranjero comprar una propiedad en un co-op?

Los co-ops constituyen la mayor parte la inmobiliaria de Nueva York, sobre un 75-80% de todas las propiedades en la ciudad. Los edificios co-op (corporaciones que los poseen) están dirigidos por consejos co-ops, que toman todas las decisiones importantes sobre el edificio y establecen la política de los edificios y las pautas. Entre esas decisiones, las juntas de co-ops aprueban a cada comprador potencial.

No es fácil para un comprador extranjero comprar un apartamento en un edificio co-op por varias razones.

La aprobación de un comprador potencial de un co-op lleva semanas sino meses, y es un proceso riguroso y notoriamente difícil. La mayoría de los co-ops solo aprueban a compradores con un empleo en Nueva York, impuesto sobre la renta de EEUU y un excelente historial de crédito en EEUU. La ley da derecho al co-op incluso para no proporcionar una explicación al comprador potencial sobre la razón del rechazo.
Hay a menudo restricciones sobre cuánta financiación puede utilizar un comprador (por ejemplo, no más de un cierto porcentaje del precio por unidad).
Casi todos los co-ops restringen el derecho de subarrendar su apartamento, lo que lo hace poco atractivo para los inversores. Normalmente, los apartamentos co-op no se pueden alquilar en absoluto o solo se pueden alquilar durante 1 o 2 años después de cierto número de años de ocupación por el propietario.
Los co-ops regulan su uso del apartamento de muchas otras maneras, incluyendo tener huéspedes o hacer reformas.
Cuando se vende (o se alquila cuando está permitido) un co-op, su comprador estará sujeto a la aprobación del co-op también, lo que reduce el número de compradores cualificados y por consiguiente, reduce el precio de su inversión.
Hay a menudo impuestos adicionales o ´flip taxes’ en la reventa de un on the co-op para desalentar a los especuladores.

Con todas estas medidas se pretende proteger los intereses de otros miembros del co-op (accionistas de la compañía) y asegurarse de que el nuevo comprador es estable financieramente y que siempre va a ser capaz de pagar mensualmente por el mantenimiento, las mejoras y los gastos del edificio. Además, los residentes de los edificios co-op, a menudo ven su edificio como clubes exclusivos y quieren asegurarse de que el edificio atrae solo a un cierto tipo de gente que lo usa de una cierta manera cómoda y agradable para todos los residentes.

El precio de compra de la mayoría de los co-ops es de un 10-20% más bajo que el de os condos. Los gastos mensuales (mantenimiento), por el contrario, son normalmente ligeramente más altos e incluyen empresas de servicio público, gastos de mantenimiento, impuestos inmobiliarios y la parte correspondiente de la hipoteca de crédito del edificio si es que el edificio tiene un préstamo hipotecario. Además del interés hipotecario de su propio préstamo, los accionistas de co-ops, pueden deducir su parte del impuesto inmobiliario de su ingreso gravable.

Aún así, los co-ops pueden resultar atractivos para aquellos a los que les gustaría usar el apartamento como primera residencia o a veces como un pied-a-terre (estancia a tiempo parcial). La mayoría de los co-ops son edificios viejos (de preguerra) de bonitas y auténticas características, chimeneas, techos altos, molduras y algunas veces, con su propio jardín.